房貸速算器最佳59款產品 30年如何省息60萬
房貸速算器最佳59款產品
“我想有個家，一個不需要多大的地方，在我受驚嚇的時候，才不會害怕……”潘美辰這首老歌唱出了無數望著飛漲的房價歎息的年輕人的辛酸淚。
在房價收入比堪稱全球最高的中國，貸款買房成了多數人一生中最重要的幾件大事之一。學做聰明的房奴，是肩負沉重貸款的購房人正在上的必修課。
眼下，國家調控房價的政策已經開始出臺，將個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，但這反而使得各地二胎市場陡然升溫，大家爭先恐後去擠優惠末班車。有關房貸收緊的傳言紛紛揚揚，也成為近期購買熱的催化劑。
政策是否還要變，何時變，誰也說不清，但選對住房按揭貸款銀行，挑准合適的房貸產品或是組合，不管何時買房都必定受益不淺。
理財週報記者本周深入調查17家房貸創新活躍的銀行，通過比較和計算，挑選出59款比傳統房貸產品更精明更方便的最佳產品供你參考。本周開始，理財週報E疊由“銀行”更名為“零售銀行”，我們的目標是——説明你實現利益最大化。
某網“2010年你最關注哪類貸款”調查顯示，最受受訪者關注的貸款依次是房貸、車貸、信用貸款、其他消費貸款及助學貸款。其中，房貸受到的關注度高達73.4%。
眾多準備買房的人，最最關心肯定是如何節省成本。但在四處打聽一套房7折優惠是否要取消，二套房首付是否會提高到5成的人大把，在研究如何選擇房貸產品，讓資金使用最大化的人很少。
一位讀者近期致電理財週報投訴，他想提前還貸銀行要收違約金。在問及“該條款按揭貸款合同中是否有寫時”他說，“我不知道呀，合同沒看就簽了。”理財週報就此調查身邊的人，發現不看合同就簽字的人還不少，其中大多是到有閒錢去提前還款時，才被告知“不能提前還款”或是“要提前還款要收違約金”。
在走訪的超過20家銀行中，城商行在提前還款要收取違約金方面尤為突出，一般收取提前還款金額的1%-4%，上海銀行最高。“提前還款要收違約金在業內很普遍，收5%的都好多。”房屋二胎一位國有商業銀行房貸部人士向理財週報記者透露。
國內知名房貸專家、深發展零售貸款總監柳博說，圍繞“貸款利息=貸款本金×貸款利率×貸款期限”這一公式，省息方式有三種——要麼降低利率，要麼提前還款（減少貸款本金），要麼加快還款頻率（縮短還款期限）。
圍繞這三條思路，國內銀行推出的新型房貸產品可以分為四個類別：
第一類產品專注額外降低貸款利率。柳博說，在央行的利率監管約束下，市場上絕大多數房貸產品利率一樣，能額外降低利率的產品目前只有“氣球貸”。通過這個產品，客戶享受了3年或5年期的貸款利率，但僅承擔15年或30年的月供，供房壓力自然較小。它和固定利率產品及“點按揭”產品，可算是一個產品體系。
“迴圈貸”是第二類產品，它使還款借款變得隨心所欲。“迴圈貸”很多銀行都有，比如深發展的“e卡易貸”、招行(600036,股吧)的“消費易”。不用還款，只要有錢進賬就能抵扣月供的，是第三類叫“存抵貸”。這類產品深發展、工行(601398,股吧)、光大、平安、渣打、南商都有，只是門檻不一，3萬-10萬不等。
最後一類是對沒有太多閒錢提前還貸的購房人也適用，就是“雙周供”等稍微加快還款頻率的房貸產品。“雙周供”一年還款26期，相當於比月供多還一期，但30年下來可以省息超過20%，還款時間縮短5-6年。
深發展零售貸款部產品開發與流程優化室主管王海龍告訴理財週報記者，相對而言，各類產品適用的客戶群可能有一定差別。“迴圈貸更適合資金調用頻繁的中小企業主；‘雙周供’更適用于除固定月收入外還有其他收入（譬如季度獎、年中獎和年終獎）的工薪人士；‘氣球貸’適用計畫中短期持有房產或房貸的客戶；‘存抵貸”則適用有短期資金剩餘的個貸客戶；‘e卡易貸’的定向支付功能專適用于供應鏈下游的中小企業。”
“房貸產品組合使用，最大化地滿足購房者的理財需求，是個有很深學問的課題。”柳博說。據深發展向理財週報獨家提供的6款產品組合，一個普通成長型家庭（月入1.4萬，每年增長10%）貸100萬30年，比普通房貸省息46.61萬元，省息比例達73.5%。
一位資深房貸人士還提醒購房者，“別圖方便找仲介，仲介的人其實不專業，要做房貸最好自己去銀行諮詢，根據實際情況做房貸組合。”
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